市民杨先生的烦心事—— 买房未过户 联系不上卖方惹麻烦

律师观点：房屋所有权的变更，经依法登记发生效力；建议杨先生和卖方及中介协商解决，若协商不成，尽快通过法律渠道来维权

◆事情经过

看上一套二手房

协商一致推迟过户

2019年年底，杨先生在市区一小区看中了一套面积为120平方米的精装房，该房房主刘先生是2018年11月份买的房，属按揭贷款，还贷期10年。

经过多次协商，最终杨先生和刘先生约定：房屋价格为88万元，杨先生向刘先生首付34万元，2020年12月1日办理过户手续。之所以不马上办理过户，是因为房子满两年后过户，刘先生不用缴增值税。另外办理过户手续，刘先生需要拿出一笔钱还银行贷款，而他暂时拿不出钱还贷，到2020年年底资金就宽裕了，正好也过了两年，一举两得。杨先生觉得刘先生的理由合情合理，就答应了。

据杨先生说，当初看中这套房子，一方面是小区环境好，物业管理等方面也很规范，房间整体设计布局也很合理，而且是装修好的，和新房差不多。刘先生在外地的生意做大了，一家人计划常住外地，所以想把运城这套房子出手，之所以价格优惠，是想尽快拿上钱。

杨先生是一个谨慎的人，在看中这套房子后，他经过多方打听了解，确定此房没有一房多卖和其他纠纷。再经过对比，他感觉房价的确比同类型房子便宜。

为了稳妥起见，杨先生托熟人找了一家房产中介公司提供服务，杨先生和刘先生签订了房产交易合同。按照合同约定，买卖双方履行各自义务。

中途出麻达

卖方躲债联系不上

但就在前两天，杨先生接到一个陌生人的电话，问他是不是购买了刘先生一套房子，对方称刘先生在外面欠了钱。陌生人提醒杨先生留个心眼，因为刘先生已到外地躲债去了。

听到这个消息，杨先生一下子慌了，他赶紧带上有关资料，来到银行查询，发现近两个月刘先生的确没有还贷。他打刘先生的电话一直没人接听。经多方打听，杨先生找到刘先生的母亲，刘先生的母亲说儿子在外地，她也联系不上，没有办法。

杨先生找到房产中介，中介公司的业务员说，公司签合同，在格式合同基础上也要尊重房产交易双方的意愿，补充协议是杨先生和刘先生共同约定的，公司没有过错。

无奈之下，杨先生拨打晚报热线寻求帮助。    

◆律师观点

卖方存在违约

杨先生可通过法律途径维权

就杨先生遇到的问题，山西旭辰律师事务所律师王军杰说，《物权法》规定，不动产物权（包括房屋所有权）的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

杨先生与刘先生约定推迟房产过户，而刘先生在推迟的时段里未按约偿还房屋贷款，现该房屋仍登记在刘先生名下，还办理了抵押登记，若刘先生确无能力偿还贷款，银行有权对其提起诉讼或申请实现担保物权，且银行对于该房屋的拍卖、变卖款项享有优先受偿权，所以对于杨先生而言，不仅面临房屋无法交付的风险，更面临刘先生无力退还购房款的风险。  

根据《合同法》的相关规定，结合该房产交易合同中杨先生与刘先生对转让房屋价款及支付方式、变更登记等内容的自愿约定，因该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，即为合法有效合同。 

对于签订的房产交易合同，双方均应受其约束，按约履行各自应承担的义务。但经杨先生了解，刘先生近两个月并未偿还房屋贷款，显然刘先生并未按合同约定履行其应承担的义务，其行为已构成违约。杨先生可根据合同约定，要求刘先生继续履行；若合同约定刘先生对此应向杨先生支付违约金的，杨先生亦可主张违约赔偿。另外，若刘先生的违约行为符合合同解除条件的，杨先生也可要求解除该合同。

中介公司作为居间方，应根据法律规定及合同约定履行自身义务，包括将订立合同的事项向委托人如实报告，不得隐瞒或提供虚假情况，损害委托人的利益。就杨先生反映的事实中，若中介公司存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害杨先生的利益的，杨先生可要求中介公司返还已支付的佣金并承担损害赔偿责任。

对于以上几个方面，若杨先生与刘先生或中介公司协商不成，建议尽快通过法律途径维护自己的合法权益。

◆律师提醒

大额支出要先考虑风险

不要被利益蒙蔽双眼

王军杰律师在此提醒市民，在遇到购房等需要大额支出时，首先要考虑风险，不要被利益蒙蔽双眼,在购房时遇到所购房屋被抵押时，尽量不要选择交易。

如果确实需要，建议尽量缩短交易时间，及时结清过户，并要对交易对方的信息尽可能了解，或让其出具征信报告，查询其有无涉诉案件，有无大额银行贷款等信息，从而将交易风险尽可能降低；另外应签订书面合同，对标的、数量、履行期限、违约责任、争议解决方式等进行明确详尽的约定。

最后提醒市民均应遵守诚实信用原则，按约全面履行自身义务，且若合法权益受到侵害时，应通过法律途径进行解决。           记者 李爽