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土地市场降温有助于调控继续深入

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2018年以来,土地市场出现了明显的降温趋势,一二线城市土地流标现象增加。截至目前,一线城市流标8宗,流标数量同比上涨166%,流标面积同比上涨幅度达700%;二线城市流标68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期上涨了53%。

以北京为例,今年已经有6宗土地出现流标。流标原因,一方面在于这些地块吸引力不大。六宗地块都是限价房和共有产权房,房价受限的同时,开发商需围绕自持比例展开竞争,而且还有配建和还建等要求,加大了开发商的成本支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链紧张。去年北京大规模供地,已消耗了开发商的大量资金,而今年银行对房企贷款资质审核要求越来越高,非标融资通道又被堵死,导致房企拿地更为谨慎。

在此之前的十余年中,北京土地流标、流拍数量仅为31宗,属于绝对的卖方市场。即使一些地块开发前景并不诱人,但房企出于巩固市场占有率、占据品牌传播高点等因素仍然趋之若鹜。今年以来,北京土地市场流标现象骤增,开发商明显趋于理性。从全国来看,土地市场也在低位徘徊,前4个月百城土地成交面积同比增长16.9%,但溢价率已经由去年的40%左右降至20%左右。

土地市场降温的同时,我们还要看到,最新公布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨,且环比涨幅有所扩大,“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出,政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅,究其原因,在于竣工面积的大幅下降和供地结构的明显失衡。

根据统计局数据,今年前4个月,全国房屋新开工面积仍在7.3%的水平,高于去年末的7.0%,房企拿地之后会选择尽快开工,但施工面积增速已降至1.6%的低位,竣工面积增速更是降至-10.7%。由于竣工面积减少,4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米,库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前,这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产蓝皮书》认为,由于地方政府规定新房价格不能高于周边、二期不得高于一期等限制,开发商推盘积极性不高,转而拉长施工周期,延缓项目竣工。

在库存减少的同时,地方政府应根据住建部和国土部去年4月份发布的通知要求,加大土地供应的数量,但地方政府出于招商引资等因素考虑,往往会加大非住宅用地特别是工业用地比重,减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例,2017年该市市内六区挂牌108宗土地,(纯)住宅用地仅有13宗,远远低于非住宅用地。

所以,如果要确保房地产调控收到效果,就需要在加大供地力度的同时加快开发速度。近期住建部就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市,即要求有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。约谈问责有助于推动地方政府落实调控主体责任,同时也预示着房地产调控将继续保持“从严”逻辑,不会放松。

短期来说,对地方政府而言,应致力于增加住宅用地数量,并相应调低入市土地价格,继续为土地市场降温;对房企来说,则须放弃调控将会放松的幻想,加快推盘速度,实现快速周转,进而减少自身的资金压力。

从长期来看,必须关注到以“限购、限贷、限价、限售”为标志的行政调控措施对市场的扭曲,未来应着重发挥市场手段,理顺供求关系,解决土地错配问题,真正形成房地产市场的长效机制,进而实现对行政措施的替代。(王静文)

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