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天津发布“海河计划”抢人 楼市会趁热涨价吗?

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人才引进再次引发绕开限购的质疑 吸引人才的同时用好人才才能去地产化

津门抢人 津楼抢收

在楼市版图里,津门从来算不上是热点。以前是环京,并没有环津;现在有了雄安,大家讨论的也是雄安周边,并不是天津周边。虽然身为直辖市,但天津在楼市版图里的热度别说赶上北京、上海、深圳,就连杭州、南京等二线城市都难以企及。

但这一切的转变,很可能就源于上周天津发布的“海河计划”。最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户,让天津在发力抢人大战的同时,楼市未来空间也变得难以想象。

暗潮涌动的津门楼市

在金融公司工作的张斌(化名)上周末匆匆赶到了天津,像很多同行人一样,他的目的就是去现场了解天津的落户情况。在此之前,来自河北邢台的张斌早就在燕郊买了房,但在北京工作,是一位真正的北漂,平日里很少到天津的他,几乎对于这里是完全陌生的。但听说天津出台了新落户政策,不用买房就能落户,门槛极低,于是他依然在第一时间赶到了津门。

上周,天津对外宣布启动《天津市“海河英才”行动计划》,该计划规定,全日制高校本科毕业生不超过40周岁,硕士研究生不超过45周岁,博士研究生不受年龄限制,可直接落户天津。“海河英才”计划发布不到24小时,天津官方发布消息,已有30万人申请落户。很多像张斌一样的北漂赶到天津。根据北京青年报的探访报道,周末21日凌晨2点便有人在办事大厅外排队。

“最终没有办成,因为需要调档。”张斌告诉北青报记者,虽然暂时没办成,但他顺便去武清等地看了一圈,发现售楼处都已经挤满了人。

由于天津出台了多项政策补丁,包括调档案等方式增加了落户难度,但毫无疑问的是,未来潜在的入户大军,在被严格限购打压了许久的天津开发商眼中,就是未来随时可能转化的潜在购买力。

李文(化名)是天津滨海新区某项目的负责人,他管理的项目售价在1万元/平方米左右,并且主打70-90平方米的小户型,是名副其实的刚需盘。李文告诉北青报记者,仅从他的单一项目来看,在海河计划出台的前后,购房人的情绪是完全不一样的。

来买他们项目的购房人多是纯刚需,在海河计划出台前,遇到了多个希望延长首付款支付时间的请求。有一位已经签约的购房人,就因为仅差2万元的首付款,要求多给出一周左右的富裕时间。最后经过协商多给出了他3天时间,才凑齐了这2万块。

那时候成交一套房很不容易,李文告诉北青报记者,售楼处工作日往往一套成交都没有,周末的高峰也不过10套左右。但就在海河计划出台后的第一个周末,仅周六一天,项目就接待了数十组看房人,当天签约25套,是今年以来的成交最高的周末。

不仅是滨海新区的刚需盘,位于武清的几个项目也在周末迎来了不少看房人。某在售项目一位销售人员告诉北青报记者,周末的带看量明显上升,100万-200万左右的刚需盘最受关注,一半以上的看房人都是非天津本地的购房人。

“海河计划在引进人才落户的同时,也改变了很多人对于天津楼市未来的预期,即便暂时的成交主力还是天津本地的刚需。”李文告诉北青报记者,虽然虽然天津人才落户不断打补丁,但最关键的调档并不是难突破的问题,原本办理天津户口的中介现在都转行办理落户天津所需的档案调入。购房人也看在眼里,所有放开人才引进的城市几乎都出现了抢房,所以很多原本犹豫的购房人抓紧下手。

趁机出货成共识

此前天津方面公布,在海河计划上线的第一天,申请人数就突破了30万,即便出台了多项打补丁政策,提高了落户门槛,但未来仍会有相当数量的新天津人入住,其中大部分都是北漂的购房人,其数量远远超过了天津楼市一年的成交量。

天津我爱我家研究中心的数据显示,2017年,天津新房成交了1280万平方米, 假设按照每套成交房源90平方米计算,2017年天津成交的新房套数约为14.2万套,而海河计划的申请落户人已经突破了30万。这些潜在申请人信息是开发商最为关注的,也被认为是未来的潜力购房人。

天津楼市会趁热涨价吗?

至少在目前看来,开发商并不愿意提价。李文告诉北青报记者,在海河计划出台后,就跟几个同行探讨了一下,最终大家一致认为,趁机出货尽快跑量才是最要紧的。尤其是赶在6月30日之前,抓紧取证供货,万一调控升级或者人才引进门槛大幅提高,都可能对市场形成新的冲击。毕竟限购威力犹在,不会对价格形成大幅波动。

一些天津新盘的定价也确实采用了快销的策略。像天津东丽区的金茂悦项目,近期就有推盘打算,定价并未因为海河计划出台而波动。一位该项目的销售人员表示,上东金茂悦预计首次开盘计划推出小高层精装修产品,户型为83-99平方米的二至三居。首次开盘的价格会比较优惠,应该在3.5万元/平方米左右。不仅如此,其实项目还有部分内部价房源,尤其是99平方米的三居室,内部价房源起价约为260万元/套,单价2.8万元/平方米,这个单价几乎是贴着地价成本线在卖。

根据公开资料显示,上东金茂悦是去年拍得的天津东丽区地块,当时金茂以31.5亿元竞得此地,折合楼面价约为26413元/平方米,溢价率45.5%。按照这样的地价标准,无论是内部房源价格还是公开售价,都显得诚意十足。

李文还表示,如果楼市成交量整体大幅提升,存货消化殆尽,有可能提升价格,不过大概率会是捆绑装修等方式的暗暗提价,用来试探市场反应。但现阶段肯定是趁着海河计划的热度,抓紧出货。

抢人才如何才能与房地产脱钩

事实上,天津楼市的抢购表现并不意外,早在天津之前,各地频发的人才新政都引发了区域的抢房现象,住建部甚至公开约谈相关城市,并明确表示限购政策不会松绑。

中原地产研究中心的统计数据显示, 2018年以来,已经有超过35个城市发布了40多次人才吸引政策。叠加2017年,据不完全统计,全国已经有超过50个城市发布了多次人才吸引政策,包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安等。尤其是西安、成都、南京,因为人才政策的放宽,都发生了一房难求的抢房场景。

通过低门槛人才引进的落户政策,成功绕过之前作为限购的大杀器。对于这些城市的做法,北京房协副秘书长陈志认为,防范金融风险特别是防范房地产领域的风险是国家任务的重中之重。在去杠杆、挤泡沫、目光紧盯楼市调控的当下,很多城市在“房住不炒”的紧箍咒上通过发动所谓的“抢人大战”,形成了变相放松调控,放松限购的情况。

仅从最近房价上涨城市看,其中大部分发布过人才引进政策。以最典型的西安为例,4月房价环比再次上涨1.6%,与宽松的人才引进政策的确有很大关系。

“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,简单的吸引只能导致房地产市场波动。从天津的人才新政来看,不断打补丁,说明之前没有做好预期,天津当地的房地产市场也已经出现了升温迹象。”一位业内专家表示,天津的海河计划虽然与房地产没有直接关系,但几万几十万的潜在落户人口,无论怎么看,都将推动当地楼市的成交。

不过,业内人士也表示,从住建部对多个城市的约谈看,这些约谈反复地向外界传递了一个清晰的政策信号,就是必须继续坚持房住不炒的基调,房地产调控绝不放松。未来各城市的低门槛引进人才的战略可能被要求更加规范,不能只引进人才,却没有用人才,吸引的人也不能只是为了买房,这样并不会为当地经济产生长远影响。(李桁)

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